Abusos con las hipotecas que deberías conocer (I)

Una hipoteca es algo que tenemos en común millones y millones de españoles y, definitivamente, comprar una vivienda y adquirir un compromiso con el banco no es lo mismo que comprar un par de zapatos. Sin embargo, la realidad es la que gran mayoría de los hipotecados como mucho conoce el importe que adeuda al banco, el tipo de interés y los años que tendrá que seguir pagando. A partir de ahí, lo normal es que uno solo se preocupe cuando aparecen los problemas y, aun así, lo habitual es que en ese momento cunda el pánico por el desconocimiento de la situación y las presiones del banco.

Por eso, desde ABFinancial insistimos en que es fundamental conocer a fondo lo que uno ha firmado en su hipoteca y los nuevos derechos legales que amparan a los hipotecados para no tener que asumir los abusos con las hipotecas que nos puedan imponer los bancos.

Las entidades bancarias no siempre ganan y no tienen la última palabra. Y hoy vamos a repasar algunos de estos abusos con las hipotecas que deberías conocer para que puedas defender tus derechos ante tu entidad bancaria y conseguir unas condiciones más justas:

Aplicación de los términos de la hipoteca en lugar de la ley actual

En los últimos años, la ley hipotecaria ha sufrido diversas modificaciones, con la introducción de nuevas medidas que buscan aumentar la protección de los hipotecados. Estas modificaciones, aunque no sean del todo suficientes, te garantizan determinados derechos que deberías conocer a la hora de renegociar tus condiciones con tu banco.

¿Por qué es importante que conozcas a fondo dichos derechos o que delegues en alguien que sí los conozca? Porque el banco barrerá para casa y en un determinado momento puede pasar “por alto” estos derechos y aplicar los términos de la hipoteca que firmaste en su día en lugar de la ley actual. Es decir, ciertamente tú en su día firmaste y asumiste unas determinadas condiciones, aunque ni siquiera seas consciente de todo lo que implican, pero la ley actual te “blinda” ante determinados supuestos, como por ejemplo en el caso de los abusos con los intereses de demora, para que no tengas que seguir asumiendo ciertas cláusulas abusivas.

¿Esto qué quiere decir? Pues que estás en tu perfecto derecho de exigir a tu banco que te aplique la ley actual en lugar de la totalidad de los términos de tu hipoteca.

Adjudicación de la vivienda por un valor inferior

En el caso de que te enfrentes a una ejecución hipotecaria porque no puedas seguir pagando las cuotas, el banco se adjudicará tu vivienda para posteriormente subastarla al mejor postor.

Lo habitual en estos casos que el banco se adjudique la vivienda por el 50{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} o 60{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de su valor cuando la ley actual establece que este porcentaje debe ser del 70{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}. Así que mucho ojo con esto, porque te estás jugando que, además de perder tu casa, vayas a tener que seguir pagando al banco por la diferencia entre el total de la deuda y el precio de venta de la casa, a lo que además se sumarán los costes y gastos del procedimiento y la responsabilidad hipotecaria, algo que veremos ahora a continuación porque también tiene su “trampa”.

Trampas con las cláusulas suelo

En los últimos años son muchísimas las sentencias que han corroborado que la cláusula suelo es una cláusula hipotecaria abusiva y que han dictaminado su eliminación. Quizá no sepas que tu hipoteca contiene dicha cláusula, pero si la tienes, a día de hoy estás en tu derecho de exigir al banco la eliminación de esta cláusula sin tener que ir al juzgado.

A tenor de la polémica y de todas las sentencias habidas sobre la cláusula suelo, el banco sabe que con esto tiene casi todas las de perder, así que lo normal es que acepte suprimirla. Con todo, mucho ojo con esto. Porque, aunque el banco acepte eliminar la cláusula suelo, puede modificar el diferencial y hacerte pagar este abuso por otro lado. Lo dicho, mucha atención.

La cláusula suelo es uno de los abusos con las hipotecas más comunes, así que asegúrate de reclamar tus derechos y de que no te la “cuelen” por otro lado. La información es poder.

Abusos con los costes y gastos al ejecutar la hipoteca

Tras una ejecución hipotecaria, el resultado es que has perdido tu vivienda. Pero lamentablemente ahí no acaba todo. En el momento de saldar las cuentas con el banco, se te exigirá el pago de determinados costes y gastos derivados del procedimiento y de la cláusula de responsabilidad hipotecaria. En este caso también debes estar muy atento, para que el banco no te aplique los términos de tu hipoteca en lugar de la ley actual, porque las cuentas pueden variar bastante a tu favor.

Estos costes y gastos están asociados a diferentes conceptos que pueden resultar difíciles de entender y aquí también es fundamental que conozcas tus derechos para no tener que pagar más de lo que te corresponde. Incluso podría darse el caso de que el saldo jugara a tu favor, es decir, que en lugar de tener que pagar más al banco se te tuviera que devolver dinero a ti.

De hecho, y según nuestra experiencia, hasta el 40{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de las hipotecas suscritas en España tienen saldo positivo.

Lo habitual es que el banco “hinche” dichos costes y gastos, aplicando los términos de la hipoteca de acuerdo a lo que se estableció en su día, pero según la ley actual los costes y gastos por la ejecución de una hipoteca no deben superar el 5{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} del total de la deuda.

Los abusos con las hipotecas no terminan ahí. Hay otra serie de “trampas” comunes relacionadas con la letra pequeña de tu hipoteca que deberías conocer para evitar posibles abusos, así que la próxima semana seguiremos hablando de esto en un nuevo post.

Recuerda siempre: la información es poder. Los bancos no siempre ganan pero tienes que conocer tu hipoteca y tus derechos. Si podemos ayudarte, en ABFinancial estaremos encantados de atenderte para ofrecerte un diagnóstico de tu hipoteca y tus alternativas.