¿Dación en pago o ejecución hipotecaria?

Si tienes problemas para pagar las cuotas de tu hipoteca, has acumulado ya varios meses de impago y la posibilidad de perder tu casa ha empezado a ser muy real, seguramente te sentirás desesperado porque no sabes por dónde tirar y qué solución te conviene más. ¿Dación en pago o ejecución hipotecaria?

Fruto de todo lo que has oído en los últimos años, quizá tengas un concepto de una y otra alternativa que realmente no se ajustan a la realidad actual. Ningún caso es igual a otro y la opción que más le conviene a tu amigo Pepe no tiene que ser la que más te conviene a ti. Tú tienes tu hipoteca y tus circunstancias. Y si bien es cierto que unos años atrás la dación en pago se contemplaba como un mal menor porque permitía saldar directamente la deuda con la entrega de la vivienda al banco, las cosas han ido cambiando.

¿Cuál es la mejor opción para ti? ¿Dación en pago o ejecución hipotecaria?

Voy a perder mi casa: ¿Cuál es el mal menor?

Puede que, según tu caso, la dación en pago sea la peor solución y que, por el contrario, la ejecución hipotecaria te permita salir mejor parado. O puede que, pese a lo que te haya dicho el banco, tu caso tenga otra solución más viable que te permita mantener tu casa.

Aunque despacio y todavía de manera insuficiente, en los últimos tiempos se ha ido avanzando con las medidas de protección para los deudores hipotecarios. Por eso, antes de dar ningún paso en falso y quedarte con lo primero que te diga el banco, es importante que te informes de todas las posibilidades reales que tienes a tu disposición y cuál te puede interesar más.

Para empezar, queremos despejar las dudas que puedas tener sobre lo que a día de hoy, en el actual escenario de las hipotecas, suponen una dación en pago y una ejecución hipotecaria más allá de lo ocurrido en los últimos años y de los mitos que rodean a ambos procedimientos. ¿Qué es mejor? ¿Dación en pago o ejecución hipotecaria?

La realidad actual de la dación en pago

Ante la imposibilidad de seguir pagando la hipoteca, la dación en pago consiste en entregar directamente la vivienda a la entidad bancaria para cubrir el préstamo.

Al contrario de lo que en el pasado ha ocurrido en muchas ocasiones con las ejecuciones hipotecarias, con la dación en pago la deuda del préstamo hipotecario se da completamente por saldada con la entrega de las llaves y el cambio de titularidad de la vivienda a favor del banco. Es decir, el deudor no tiene que seguir pagando una vez entregada la vivienda.

Cuando empezó la crisis y empezaron los problemas de muchos hipotecados para seguir pagando sus préstamos hipotecarios, los bancos eran muy reacios a conceder la dación en pago porque la ejecución hipotecaria les resultaba mucho más rentable mientras que las plataformas de afectados exigían la dación en pago como mal menor para el hipotecado. Sin embargo, el escenario ha ido cambiando. Muchas cláusulas impuestas por los bancos en las hipotecas han sido legalmente tachadas de abusivas y poco transparentes y se han ido aprobando una serie de medidas que, aunque aún insuficientes, procuran unas mayores garantías para los deudores. Así las cosas, la dación en pago ya no es necesariamente el mal menor y puede que, según tu caso, la ejecución hipotecaria te resulte mucho más ventajosa.

Mitos sobre las ejecuciones hipotecarias

El hecho de contemplar la dación en pago como un mal menor en el caso de no poder pagar la hipoteca obedece a que, durante los primeros años de la crisis y de los problemas para pagar la hipoteca, los casos de personas que perdían sus casas y que además seguían debiendo miles de euros al banco tras un procedimiento de ejecución hipotecaria eran muy comunes. Sin embargo, como hemos comentado, el escenario ha ido cambiando, así que mucha atención con esto:

• En el caso de que te enfrentes a una ejecución hipotecaria porque no puedas seguir pagando las cuotas, el banco se adjudicará tu vivienda para subastarla al mejor postor. Lo habitual en estos casos que el banco se adjudique la vivienda por el 50{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} o 60{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de su valor cuando la ley actual establece que este porcentaje debe ser del 70{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}
• Si bien tradicionalmente los bancos han hinchado libremente los costes y gastos asociados al procedimiento de la ejecución hipotecaria, aplicando los términos de la hipoteca de acuerdo a lo que se estableció en su día, según la ley actual los costes y gastos por la ejecución de una hipoteca no deben superar el 5{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} del total de la deuda.

Es más, de acuerdo a las nuevas medidas en materia hipotecaria y a la jurisprudencia que ha amparado la eliminación de determinadas cláusulas abusivas y según nuestra experiencia, pudiera resultar que el saldo acabara siendo positivo a tu favor y que fuera el banco quien te tuviera que devolver dinero a ti tras el procedimiento de la ejecución hipotecaria.

Por otro lado, cuando se inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria, el proceso puede alargarse perfectamente entre tres y cuatro años. Es decir, que no es tan fácil que a uno le echen de su casa, en contra de lo que se pueda pensar por las presiones de los bancos. En conclusión: Si tienes problemas para pagar tu hipoteca o crees que puedes tenerlos, no te quedes con lo primero que te diga el banco.

En ABFinancial estamos especializados en problemas hipotecarios y estamos dispuestos a ayudarte para que consigas salir lo mejor parado de la situación.

¿Dación en pago o ejecución hipotecaria? Te ayudamos a determinar cuál es la opción que más te conviene. Una, otra o ninguna de las dos. Puede que tengas más alternativas. ¿Te ayudamos?