Hipoteca multidivisa: Qué es y qué implica

¿Tienes una hipoteca multidivisa o te lo has planteado? En el post de hoy te contamos todo lo que deberías saber sobre un tipo de hipoteca desconocido para una gran parte de los clientes bancarios, pero que en su momento tuvo una gran repercusión. Te contamos en qué consisten las hipotecas multidivisa y por qué han resultado ser un caramelo envenenado para muchos hipotecados.

Pero, para poder entender este producto y el porqué del auge que tuvieron en su momento este tipo de hipotecas, debemos ponernos antes en contexto.

El auge de las hipotecas multidivisa

Imaginemos que estamos en el año 2007, en pleno boom de la construcción. Entonces era rara la reunión de amigos en la que no se hablara de la posibilidad de comprar una vivienda, comparando las condiciones y el diferencial que cada uno había conseguido del banco. El sueño de cualquier españolito de a pie era uno: ser propietario de una casa y, con ello, vincularse a una hipoteca.

Al mismo tiempo, el Euribor se encontraba envuelto en una espiral ascendente que parecía no tener fin, marcando máximos históricos mes tras mes, lo que hacía que cada vez la hipoteca fuera encareciéndose sin poder saber cuánto realmente se terminaría pagando de cuota mensual.

Y también al mismo tiempo empezó a oírse hablar cada vez más de una novedosa forma de «pagar mucho menos» por el mismo dinero con un hipoteca. ¿A quién en su sano juicio no le interesaría despreocuparse de aquel Euribor que cabalgaba hacia valores imposibles?

Esa especie de fórmula mágica y maravillosa, casi secreta, era una entonces totalmente desconocida hipoteca multidivisa que consistía en algo «muy extraño». Algo así como poder pagar el préstamo de tu casa en yenes japoneses, marcos suizos o dólares americanos en vez de en euros como hacía el resto de los mortales, ahorrando una buena cantidad de dinero en el proceso.

Ni qué decir tiene que simplemente con estos datos y después de un pequeño empujón del “amigo” del banco, muchos se decantaron por firmar una condena que les acompañará durante muchos años.

¿Qué es una hipoteca multidivisa?

Llegados a este punto: ¿En qué consiste realmente una hipoteca multidivisa y qué implica?

La hipoteca multidivisa consiste en tratar de aprovechar la diferencia existente entre los tipos de interés existentes en las distintas partes del mundo. Por poner un ejemplo, cuando el precio del dinero se marcaba por el Banco Central Europeo en el 3.25{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, el Banco de Japón lo dejaba en el 0.30{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, con lo que las hipotecas allí eran mucho más baratas.

Pero lógicamente esto no es tan simple. A dicha diferencia tendremos que sumar el tipo que se nos aplica al cambio de divisa, ya que si pides la hipoteca en yenes deberás lógicamente devolverla en yenes, debiendo pagarle al banco una comisión por ello. Todos los que hemos viajado alguna vez sabemos que cuando, por ejemplo, viajas a Londres y necesitas libras esterlinas, el banco te cobra una comisión por proveerte de dichas libras.

Por tanto, y simplificándolo mucho, la hipoteca multidivisa consiste en constituir una hipoteca en divisa extranjera (aprovechándote del menor valor del precio al que se presta ese dinero), que deberás devolver en la divisa en la que lo constituyas (pagando la comisión correspondiente por su compra). Para que dicha hipoteca “compense”, la suma del diferencial más el coste de adquisición de la moneda extranjera debe ser menor al coste de una hipoteca referenciada al Euribor.

La promesa de un ahorro considerable

A pesar de lo que pueda parecer y de esa “doble” imposición de la que hablamos, lo cierto es que, como la diferencia entre el precio del dinero era tan grande, la constitución de una hipoteca multidivisa hacía que el ahorro respecto al Euribor fuera enorme.

A modo de ejemplo y siguiendo el caso de los yenes, una hipoteca en dicha divisa que, al cambio equivalía a 200.000 euros a un plazo de 25 años, tenía un diferencial de aproximadamente 0,80 puntos básicos, con lo que la cuota mensual sería al cambio de unos 810 euros. Mientras que, directamente en euros y referenciada al Euribor, serían 1.295 Euros. Casi 500€ de ahorro mensuales. Visto así no parece algo tan descabellado arriesgarse a constituir una hipoteca multidivisa.

Además, el pensamiento más común solía ser: ¿Qué es lo peor que puede pasar? ¿Que a la larga pague lo mismo que si la hubiera constituido en euros? Nada más lejos de la realidad. Muchos de los que constituyeron una hipoteca multidivisa estaban firmando pan para hoy y hambre para mañana.

La otra cara: La depreciación de la divisa

Y ahora la siguiente pregunta es: ¿Qué pasa si esa divisa en la que tenemos nuestra hipoteca multidivisa se deprecia frente al euro? Pues eso es precisamente lo que ha pasado.

A día de hoy, nos encontramos en el lado contrario de la balanza. Es decir, el euro y el Euribor se encuentran en mínimos históricos, lo que ha perjudicado gravemente a los hipotecados en divisa extranjera. Esta situación ya se dio en el año 2012 con los hipotecados en yenes, debido a la enorme devaluación de dicha moneda. Y es la situación que actualmente están también viviendo aquellos que constituyeron su hipoteca en una moneda en principio tan estable como el franco suizo.

De esta forma, la realidad es que algunos hipotecados en multidivisa deben a fecha de hoy una cantidad superior a aquella por la que contrataron la hipoteca, una situación que además puede seguir agravándose en el tiempo haciendo que la cantidad adeudada sea cada vez mayor.

La transparencia, en tela de juicio

Ante esta situación, y al igual que ha pasado con otros muchos productos financieros, se han constituido plataformas de afectados que luchan por el reconocimiento de que dichas hipotecas multidivisa fueron constituidas sin que los bancos dieran toda la información ni advirtieran sobre los posibles riesgos existentes, bajo la simple promesa y explicación de “pagar mucho menos al mes”. Es decir, con poca o nula transparencia por parte de las entidades bancarias.

En abril de 2014 el propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea se interesó por dicha situación  a raíz de una consulta realizada por el Tribunal Supremo de Hungría, posicionándose a favor de los clientes mediante una sentencia en la que se declaraban abusivas determinadas cláusulas. Sin embargo, la jurisprudencia española se encuentra todavía dividida respecto a este tema.

La jurisprudencia sobre las hipotecas multidivisa

A favor de los intereses de los hipotecados encontramos diversas sentencias, del Juzgado Nº 4 de lo Mercantil de Barcelona, la Audiencia Provincial de Toledo o el Juzgado Nº 9 de lo Mercantil de Madrid, que argumentan que un particular difícilmente podría conocer correctamente el producto financiero ofrecido y sus riesgos, considerando por tanto nulas sus cláusulas.

Por el contrario, también existe jurisprudencia que se sitúa en el lado de los bancos, como la dictada en fecha 14 de febrero de 2.014 por la Audiencia Provincial de Asturias o las dictadas en fechas 9 de octubre y 11 de noviembre de 2.013 por la Audiencia de Madrid, que consideran que el cliente recibió toda la información y que no se trataba de un producto financiero complejo.

Por tanto, a fecha de hoy no existe una postura unitaria, debiendo esperar a que se unifiquen las posturas de los distintos tribunales para determinar el futuro de este tipo de hipotecas.

En cualquier caso, y como siempre insistimos desde ABFinancial, lo primero de todo es conocer exactamente la situación de tu préstamo hipotecario y revisar todas las cláusulas para poder determinar cuáles son tus alternativas a la hora de conseguir una hipoteca más justa.

¿Conocías en qué consisten exactamente las hipotecas multidivisa? ¿Sabías hasta qué punto podían ser un caramelo envenenado para los deudores hipotecarios?