Hipotecas: términos hipotecarios que deberías conocer

La letra grande y la pequeña de cualquier hipoteca esconden una amplia serie de conceptos y tecnicismos con los que conviene estar familiarizado. En este artículo recopilamos y te explicamos de una forma sencilla los significados e implicaciones de algunos de estos conceptos, básicos pero fundamentales, que están relacionados con el tema de las hipotecas y que sí o sí deberías conocer.

Qué es el índice de referencia

Es el valor de referencia que, sumado a un diferencial, determina el valor de las cuotas de una hipoteca de interés variable cada vez que se produce un periodo de revisión. Algunos de los índices de referencia han sufrido grandes variaciones a lo largo del tiempo y otros han desaparecido. En España, el índice de referencia más utilizado para fijar el tipo de interés de los préstamos hipotecarios es el Euribor.

Qué es el Euríbor

Es el índice que se utiliza para referenciar la mayoría de las hipotecas de tipo variable suscritas en España. El Euribor se publica diariamente y se calcula a partir de los datos de los 26 principales bancos que operan en Europa. Se trata, por tanto, de un tipo de interés que fija el mercado y no un organismo oficial concreto, como pudiera ser el Banco Central Europeo (BCE).

El Euríbor se utiliza desde el 1 de enero de 2000, cuando sustituyó al MIBOR como índice oficial de referencia a un año y que era el tipo interbancario equivalente para los mercados en pesetas. A lo largo de los años, y de la mano de la importante convulsión registrada en los mercados, el Euríbor ha registrado importantes fluctuaciones. En el año 2000 estaba en el 5,193{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} y en el mes de noviembre del año 2014 se situó en el 0,035{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, repercutiendo estas fluctuaciones directamente en la revisión de las hipotecas.

Qué se considera una vivienda habitual

La vivienda habitual es el domicilio que declaramos como nuestra residencia y donde usualmente nos encontramos empadronados. Es importante diferenciar y tener muy claro el concepto de vivienda habitual respecto a otras viviendas a la hora de que dicho inmueble responda por una hipoteca ya que, en el caso de una vivienda habitual, en determinadas situaciones podremos beneficiarnos de unos mayores derechos a la hora de renegociar nuestras condiciones que si se tratara de una segunda residencia. Por ejemplo, ante una ejecución hipotecaria o para acceder con mayores garantías a una dación en pago.

Qué es la ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial que pone en marcha una entidad financiera para forzar el desalojo y la venta de una vivienda cuando el deudor no ha cumplido con las condiciones previstas en el contrato del préstamo hipotecario. Las entidades suelen iniciar el procedimiento cuando se han dejado de pagar entre 3 y 6 cuotas mensuales de la hipoteca, aunque siempre dependerá de la entidad y de la posibilidad de llegar a un acuerdo entre las partes.

Mediante este procedimiento, con la interposición de una demanda en el Juzgado, lo que la entidad reclama no es el abono de las cuotas no satisfechas sino el monto total del préstamo hipotecario. El proceso suele durar unos 6-8 meses y, en última instancia, si no se produce el pago y si no hay acuerdo, la entidad adquiere la titularidad oficial de la vivienda y procede a su subasta.

En el caso de que el precio de venta alcanzado en subasta no cubra el importe total del préstamo hipotecario, lo que suele ser lo habitual dadas las grandes fluctuaciones del mercado inmobiliario, el deudor deberá abonar el importe restante. Es decir, que deberá seguir pagando además de perder la casa. Asimismo deberá satisfacer los intereses de demora y las costas judiciales.

Qué es la dación en pago

La dación en pago es una operación que consiste en dar algo para cubrir una deuda. En el terreno hipotecario que nos ocupa, esta operación consistiría en entregar directamente la vivienda a la entidad bancaria para cubrir el préstamo.

Al contrario que en el caso de la ejecución hipotecaria, con la dación en pago la deuda del préstamo hipotecario se da completamente por saldada con la entrega de las llaves y el cambio de titularidad de la vivienda a favor de la entidad. Es decir, el deudor no tiene que seguir pagando una vez entregada la vivienda.

Qué es la cláusula suelo

La cláusula suelo es el valor mínimo que, con independencia del resultado de una revisión del índice de referencia y del diferencial resultante, se aplicará durante toda la vida de la hipoteca. Es decir, es un porcentaje que se aplicará a la cuota aunque el interés resultante de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Una hipoteca con cláusula suelo directamente no puede beneficiarse de las bajadas del Euríbor, que en los últimos años se ha situado en mínimos históricos. Es por esto que la cláusula suelo lleva unos años en el punto de mira y está siendo objetivo de una gran polémica al considerarse una cláusula abusiva.

Su aplicación no es contraria a la ley, pero sí se ha dictaminado su carácter abusivo. En cualquier caso, las entidades están obligadas a informar de forma explícita y entendible para cualquiera todas las condiciones del préstamo, incluida la existencia de una cláusula suelo. Para saber si tu hipoteca tiene una cláusula suelo deberás remitirte a la escritura del préstamo hipotecario (no a la escritura de la vivienda), donde deberá figurar necesariamente su aplicación.

Qué son las cláusulas abusivas

Las organizaciones de consumidores estiman que hasta un 90{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los préstamos hipotecarios firmados en España contiene alguna cláusula abusiva. Existen diferentes tipos de cláusulas abusivas, aunque las más frecuentes suelen estar relacionadas con altos intereses de demora que pueden llegar al 30{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, con cláusulas suelo-techo cuya existencia se desconocía en la mayoría de los casos, o con el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario. Lo habitual es que el hipotecado no sea consciente de ellas hasta que aparecen los problemas.

Las cláusulas abusivas están de máxima actualidad desde que en los Juzgados empezaran a dictarse sentencias favorables a la anulación de dichas cláusulas y que  en algunos casos han llegado a paralizar ejecuciones hipotecarias.

Qué es un aval hipotecario

Es una garantía adicional que exigen las entidades financieras a la hora de conceder un préstamo hipotecario en la gran mayoría de los casos para cubrirse las espaldas ante una posible situación de impago.

El avalista se compromete a responder con su patrimonio (nómina, bienes inmuebles, etc.) para cubrir el importe del préstamo hipotecario en caso de que el deudor incumpla las condiciones del contrato firmado con la entidad.

Existen diferentes tipos de avales, pero en cualquier caso es fundamental conocer desde el principio todos los riesgos que se están asumiendo como avalista.

Qué es una cesión de crédito

Una cesión de crédito es la operación por la que una determinada entidad vende la deuda a otra entidad o a algún grupo de inversión. Esto suele ocurrir de forma opaca y muchos usuarios no llegan a ser conscientes de que su deuda ha llegado indirectamente a manos de otros acreedores con lo que ello puede conllevar.

Qué significa proindiviso

Es uno de los términos hipotecarios que se usan para designar la posesión de una parte de algo que no se puede dividir. Es lo usual al comprar una vivienda entre varias personas, ya que varios poseen parte de la misma pero esta no se puede dividir.