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Qué incluye la escritura de un préstamo hipotecario

La escritura pública es un trámite obligatorio por Ley para poder firmar un préstamo hipotecario. Es en esta escritura, que deberemos firmar ante notario, donde se recopilan todas esas condiciones que el banco nos obliga a cumplir para dejarnos el dinero. Ahora bien, ¿sabes interpretar realmente esa escritura que firmaste o estás a punto de firmar o todo lo de tu hipoteca te suena a chino y vas prácticamente a ciegas?

Como siempre insistimos desde ABFinancial, la información es fundamental para poder defender nuestros derechos y no debemos dejarlo todo en manos del banco. Para ayudarte en esta tarea, hoy queremos explicarte qué implica exactamente este contrato público, cuál es su razón de ser y qué incluye la escritura de un préstamo hipotecario.

Qué es una escritura hipotecaria

La escritura hipotecaria pública, es decir, la firma del préstamo hipotecario ante el notario es, junto con la Inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, uno de los requisitos que nos exige la Ley para la constitución de la hipoteca. En otras palabras, si el préstamo se reflejara en un contrato privado o si no se inscribiera en el correspondiente registro de la propiedad, la hipoteca no estaría válidamente constituida porque así lo exigen la Ley Hipotecaria y el Código Civil.

Como ya hemos adelantado, la escritura pública notarial es donde quedarán reflejadas todas las obligaciones que el banco nos impone. Partiendo de ahí, la escritura es un documento que firma y certifica un notario, lo que lo convierte en un documento auténtico, ejecutivo y legal. Es decir, el notario da fe de que todo lo que se recoge en documento es cierto, tiene total eficacia desde su firma sin necesidad de aportar ninguna prueba más y se ajusta plenamente a las leyes, algo que como ya hemos visto no siempre es cierto (pensemos por ejemplo en las cláusulas abusivas que a día de hoy están en el punto de mira).

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Composición de la escritura del préstamo hipotecario

Haciendo un breve esquema de la composición de la escritura de un préstamo hipotecario habitual, en primer lugar en este documento aparecerían el encabezamiento, comparecencia, intervención y exposición, que no es más que la descripción de las personas que intervienen, bien en su propio nombre o bien en representación de terceros (como es el caso del apoderado del banco). Igualmente, se hace constar que la entidad financiera ha acordado conceder un préstamo al propietario de la vivienda y que se regirá por una serie de cláusulas.

Principales cláusulas del préstamo hipotecario

A partir de aquí, en la escritura del préstamo hipotecario ya empiezan los elementos que debemos entender y analizar un poco más en profundidad, especialmente las contenidas en las “cláusulas financieras”,  que vendrían a ser las siguientes:

  1. Capital: Incluye la cantidad prestada así como la entrega de dicha cantidad para la adquisición de la vivienda.
  2. Plazo de amortización: Se recoge la duración del préstamo, incluyendo la fecha del primer pago y del último, así como la cuantía y periodicidad de las distintas cuotas en los que se divide. En este punto también se refleja la existencia de un periodo de carencia en su caso, durante el que normalmente solo se pagan intereses y no capital. Igualmente es importante la capacidad de amortizar anticipadamente todo o parte del capital prestado y el modo o coste que ello podría suponer.
  3. Tipo de Interés: El tipo de interés nominal aplicable al préstamo, especificándose si es fijo o variable. En primer lugar debe identificarse el tipo de interés de referencia (habitualmente el EURIBOR), así como un tipo de interés sustitutivo para el caso que este no se pueda utilizar. A continuación, vendrá definido si existen límites mínimos y máximos a dicho tipo, es decir, las conocidas “clausulas suelo y techo”.
  4. Comisiones: También un apartado importantísimo, puesto que serán gastos añadidos, y que en un momento dado pueden encarecer mucho cualquier hipoteca. Las más habituales son las comisiones de apertura, por amortización parcial anticipada, por subrogación a adquirientes o por cambio de banco.
  5. Gastos a cargo del Prestatario: Es un apartado que hay que revisar bien, ya que son más gastos que vamos a asumir nosotros. Se suelen incluir conceptos como los gastos de tasación del inmueble, gastos notariales y registrales, los gastos derivados del incumplimiento por parte del deudor como pueden ser los procesales, etc.
  6. Intereses de demora, así como la resolución anticipada por parte del banco para el caso que se incumpla alguna de las condiciones pactadas (normalmente el pago).

Tras estas cláusulas financieras vendría un bloque de cláusulas no financieras, tales como domicilio a efectos de notificaciones o la extensión y aceptación de la hipoteca, para finalizar con el otorgamiento y autorización por parte del notario.

Con este artículo, hemos pretendido arrojarte un poco más de luz sobre la composición de la escritura de un préstamo hipotecario habitual, pero dentro de este esquema “normal” pueden surgir múltiples variables. Del mismo modo, dentro de la escritura y de sus múltiples cláusulas se pueden esconder obligaciones o elementos claramente perjudiciales para el cliente e incluso ilegales según la reciente jurisprudencia, como es el caso de las cláusulas suelo.

Por ello, si el tema se te escapa y necesitas ayuda, es siempre conveniente asesorarse por profesionales conocedores de todos estos aspectos y que defiendan tus intereses. Recuerda que nadie mejor que tú va a velar por tus intereses y que ni el banco ni el notario son tus amigos. Revisa bien tu escritura para no llevarte sorpresas desagradables.

¿Conocías la composición de la escritura de tu préstamo hipotecario? ¿Sabías que al firmarla estabas dando tu consentimiento a determinadas cláusulas?

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