Los bancos no siempre ganan

La más o menos reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, o conocida como la Ley Antidesahucios, en vigor desde  15 de mayo de 2014 (fecha de su publicación en el BOE), establece una serie de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, como consecuencia de las dificultades económicas que vienen sufriendo muchos ciudadanos, regulando  cuestiones tales como: la renegociación de la hipoteca, la suspensión de desalojos y dación en pago de la vivienda.

Hemos podido comprobar que en los procedimientos de Ejecución Hipotecaria, un gran porcentaje de expedientes quedan libres de Deuda o con diferencias a su favor; Esto se debe a la subida del importe de la adjudicación que ha pasado de un 60 {3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} a un 70 {3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de la vivienda habitual y a la reducción de todas las costas, gastos e intereses de demora del procedimiento que han sido disminuidos  en un 40 {3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}.

Últimas modificaciones en la ley hipotecaria

Dicha Ley se compone de cuatro capítulos y regula sobre las  cuestiones que a continuación vamos a analizar:

Suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

Esta medida tiene un carácter excepcional y temporal, afectando a cualquier procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el cual se adjudique al Banco (acreedor) la vivienda habitual de esas personas en riesgo de exclusión social, impidiendo lo que se viene en llamar el “lanzamiento”, que conllevaría el desalojo de la vivienda. Esa suspensión de los lanzamientos afecta a personas que cumplan los siguientes  requisitos:

• Que sean familias numerosas
• Quesean familias monoparentales (un solo padre o madre) que tengan: dos o más hijos a cargo, o tienen un menor de tres años o algún miembro con discapacidad o dependiente, o en las que el deudor hipotecario se encuentre en desempleo y haya agotado las prestaciones sociales, o finalmente, las víctimas de violencia de género.
• Los ingresos de tales familias no podrán superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiple (IPREM) – dicho índice está establecido para 2014 en la cantidad de 17,75 euros/día, por lo que los ingresos no podrán superar la cantidad de 53,25 € día, lo que supone un límite de casi 1.600 €.
• En los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, lo que se traduce en la variación de la carga hipotecaria sufrida en los últimos cuatro años
• Deben cumplirse, además, otros rerquisitos, de los que destacaríamos que la cuota hipotecaria ( la conocida como “letra del piso”) resulte superior al 50{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar, o que se trate de un préstamo o crédito concedido para la adquisición de la única vivienda en propiedad del deudor y que ésta se encuentre gravada con hipoteca en garantía de dicho préstamo o crédito.garantizado con hipoteca que grava la única vivienda en propiedad del deudor.

Obviamente, el espíritu de la norma es paralizar los desalojos de las viviendas ejecutadas, en espera de que vengan tiempos mejores.

Además, para estos deudores, como hemos visto, en una situación más vulnerable, la Ley prevé que la deuda que no haya podido ser cubierta con la vivienda habitual, no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un 2{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} sobre la deuda pendiente.

Modificación de la Ley Hipotecaria  y de otras normas relativas al mercado hipotecario.

Debemos destacar el hecho que recoge la Ley en relación con los intereses de demora que pueden exigir los Bancos, por cuanto en las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limita a tres veces el valor legal del dinero (establecido para 2015 en un 3,5{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, siendo dicho límite en la actualidad de un 10,5{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}, cuando en muchas hipotecas se pacta incluso más de un 20{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de interés de demora)

Por otra parte se prohíbe de forma expresa la capitalización de esos intereses de demora, estableciéndose que en caso de que el resultado de la ejecución fuera insuficiente para cubrir toda la deuda garantizada, dicho resultado se aplicará en último lugar a los intereses de demora, de tal forma, que se permita en la mayor medida posible que el principal deje de devengar interés

Por otra parte, se fortalece en la Ley Hipotecaria el régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados.

En la venta extrajudicial,  siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada, se introduce la posibilidad de que el Notario pueda suspender la misma cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, en la forma prevista por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas.

Además, se faculta expresamente al Notario para que advierta a las partes de que alguna cláusula del contrato puede ser abusiva.

Por otra parte préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}del valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80 por ciento del valor de tasación, sin perjuicio de las excepciones previstas legalmente. Además, el plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de treinta años.

Modificaciones a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Dichas modificaciones se realizan con la finalidad de garantizar que en la ejecución hipotecaria se protegen adecuadamente los derechos e intereses del deudor hipotecario.

En concreto, cabría destacar que se establece la posibilidad de que si tras la ejecución de una vivienda habitual, aun queda deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Además, se permite que el deudor participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

Por otro lado, se facilita el acceso de postoresa las subastas y se rebajan los requisitos que se imponen a los licitadores, de modo que, por ejemplo, se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien del valor de tasación de los bienes. Asimismo se duplica, en idéntico sentido, el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

Se introducen determinadas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciéndose que el valor de tasación a efectos de la misma no podrá ser inferior al 75 por cien del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo. Anteriormente no existía ningún límite para el tipo de subasta. Además, en caso de que la subasta concluyera sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien. En concreto, se elevaría del 60 por cien hasta un máximo del 70 por cien, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

Este Capítulo recoge también la modificación del procedimiento ejecutivo a efectos de que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas.

Modificación del Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Dicha modificación afecta tanto al ámbito de aplicación de dicho Real Decreto Ley, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas.

Adicionalmente, esta Ley incluye un mandato al Gobierno para que emprenda inmediatamente las medidas necesarias para impulsar, con el sector financiero, la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Este fondo debiera movilizar un amplio parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito, en beneficio de aquellas familias que sólo pueden acceder a una vivienda en caso de que las rentas se ajusten a la escasez de sus ingresos.

Por experiencia, sabemos que hay alternativas más allá de lo que nos digan las entidades bancarias, pero el desconocimiento sobre lo que se ha firmado y los cambios normativos son el principal obstáculo a la hora de poder negociar unas mejores condiciones. Por eso, queremos  poner todo nuestro conocimiento a tú disposición, para que el desconocimiento no sea la causa de que tengas que asumir unas condiciones abusivas.

Y… recuerda que LOS BANCOS NO SIEMPRE GANAN.