Los intereses de demora en las hipotecas: Ojo con los abusos

¿Sabes qué intereses de demora aceptaste exactamente cuándo firmaste en su día tu hipoteca? ¿Sabías que los intereses de demora son una de las cláusulas más abusivas de los préstamos hipotecarios en España y que estás en tu derecho de reclamar para que no tengas que acabar pagando mucho más de lo que te corresponde en el caso de que no puedas cumplir en tiempo y forma con el pago de tus cuotas o si te enfrentas a una ejecución hipotecaria?

Pero empecemos por el principio: ¿Qué son exactamente los intereses de demora y qué deberías tener en cuenta para poder defender los derechos que te amparan?

Los intereses de demora constituyen el porcentaje adicional que una entidad bancaria cobrará al deudor hipotecado sobre las cuotas impagadas del préstamo y de forma proporcional a los días de retraso en el pago. El interés de demora es una cláusula prevista en la responsabilidad hipotecaria para compensar al acreedor ante el retraso del deudor en el pago de la obligación y el banco puede empezar a aplicar estos intereses desde el primer mes de impago de la cuota.

Cuál es el límite máximo de los intereses de demora

El mayor abuso derivado de esta cláusula hipotecaria es que el propio banco decidía e incluía los intereses de demora en el préstamo hipotecario de forma completamente unilateral, sin dar lugar a ningún tipo de negociación con el hipotecado. Es decir, literalmente cada banco imponía libremente sus intereses de demora y sin tener que asumir legalmente ningún techo.

Por regla general, dichos intereses de demora establecidos por los bancos solían situarse entre el 20 y el 30{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552}. Una auténtica barbaridad que, sin embargo, nadie se había cuestionado seriamente hasta que estallara la crisis económica y los ciudadanos empezaron a tener problemas para pagar sus hipotecas. A partir de ahí, todas las cláusulas de las hipotecas se situaron en el punto de mira y fueron sometidas a revisión, caso de la cláusula suelo y de los intereses de demora que hoy nos ocupan, considerados como una de las cláusulas hipotecarias más abusivas.

En el marco de esta revisión de las cláusulas hipotecarias, el Gobierno español aprobó en el año 2013 un paquete de medidas urgentes para aumentar la protección de los hipotecados y, entre estas medidas, estableció por primera vez la limitación de los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero.

Actualmente, este límite de los intereses de demora quedaría fijado en 10,5{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} y, aunque representa una rebaja notable respecto a los intereses de entre el 20 y el 30{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} que se venían aplicando, este tope máximo sigue superando los límites establecidos por la Ley de Crédito al Consumo, que determina que un interés de demora no debe ser superior a 2,5 veces el interés legal del dinero. Además, esta medida no tiene carácter retroactivo, de forma que no repercute en las hipotecas que hubieran entrado en mora en fechas anteriores a la aprobación de la ley, beneficiando solo a las hipotecas nuevas y a las que entraran en mora a partir de la entrada en vigor de la ley (15 de mayo de 2013)

La anulación de los intereses de demora en los Juzgados

No obstante, la limitación impuesta por el Gobierno, fijando por primera vez un techo a los intereses de demora de los bancos, ha abierto el camino a toda una serie de jurisprudencia y ya son distintas instancias judiciales las que han declarado totalmente nulos los intereses de demora de una hipoteca por considerarlos efectivamente abusivos.

En este sentido, recientemente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió una sentencia que refuerza la protección de los deudores hipotecados más allá de la propia Ley Hipotecaria de España, ya que amplia directamente el margen de maniobra de los jueces para anular las cláusulas de demora y frenar, en consecuencia, las ejecuciones hipotecarias.

De esta manera, esta sentencia dictada en Luxemburgo hace hincapié en que la obligación de recalcular los tipos de interés no impide a los jueces españoles anular del todo la cláusula si consideran que su redacción inicial es abusiva y con independencia de que el tipo de interés final sea inferior o superior al límite fijado. Es decir, la sentencia avala la normativa española, pero siempre y cuando su aplicación no ampare indiscriminadamente la validez de dichas cláusulas de demora, que podrán ser anuladas aunque respeten el tipo de interés máximo.

Una muestra más de que los bancos no siempre ganan, siempre que uno esté informado y al día de la jurisprudencia, de las nuevas normativas y de los nuevos derechos que amparan a los hipotecados para poder luchar por una hipoteca más justa y no pagar los tradicionales abusos de las entidades financieras.

Por nuestra experiencia como gestores de problemas hipotecarios, la gran mayoría desconoce cuáles son los intereses de demora de su préstamo hipotecario. Porque, al igual que ocurre con otras tantas cláusulas, uno no se preocupa hasta que se encuentran con el problema.

¿Sabes tú qué intereses de demora figuran en tu hipoteca? No hay que esperar a que los problemas aparezcan e insistimos, es importante, que conozcas realmente tu hipoteca.

Los bancos no siempre ganan, pero hay que estar preparado para luchar por unas condiciones justas. Si podemos ayudarte, ya sabes dónde estamos.