Protección de los deudores hipotecarios: Requisitos de la vivienda

Seguimos analizando las recientes novedades legales en materia de hipotecas. En semanas anteriores nos hemos centrado en explicar cómo afectan las nuevas medidas hipotecarias a los mayores de 60 años y qué requisitos a nivel de ingresos y cargas familiares hay que cumplir para poder acceder a determinados beneficios, como el aplazamiento de los desahucios hasta el año 2017 y a las posibilidades previstas en el Código de Buenas Prácticas Bancarias (reestructuración de deudas hipotecarias, daciones en pago, anulación de cláusulas suelo, quitas, etc.).

Hoy analizamos los requisitos que debe cumplir una vivienda para poder acogerse a esta serie de beneficios orientados a aumentar la protección de los deudores hipotecarios vulnerables o en riesgo de exclusión, de acuerdo a lo previsto en el Real Decreto-Ley 1/2015 del 27 de febrero.

Como ya hemos comentado en los anteriores artículos de esta serie sobre las novedades legales en materia de hipotecas, el Real Decreto-Ley 1/2015 flexibiliza determinados aspectos del Real Decreto-ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios vulnerables o con menos recursos, modificando entre otros los requisitos relacionados con los precios de adquisición máximos de los inmuebles hipotecados.

Novedades para acogerse al Código de Buenas Prácticas

Teóricamente, mediante esta modificación, se ha tratado de “ampliar” el número de viviendas que pueden cumplir los requisitos exigidos para poder beneficiarse de la aplicación de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas ya que, según los datos que algunas plataformas manejan, la moratoria acordada solo ha parado el 8{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los aproximadamente 120.000 desahucios realizados durante su vigencia. Igual suerte ha corrido la dación en pago, a la que solo han podido acogerse un 0,7{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los afectados por las ejecuciones hipotecarias.

Hasta la aprobación del Real Decreto-Ley 1/2015, estos precios máximos dependían de los valores previstos en una tabla (población-precio) ¿Qué contempla ahora la normativa respecto a los requisitos que debe cumplir una vivienda para acogerse al Código de Buenas Prácticas?

«La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros”.

¿Has entendido algo? Sí, nuevamente nos encontramos con una redacción farragosa y difícilmente entendible que vamos a tratar de simplificar al máximo, con el objetivo de que puedas sacar algo en claro para determinar si tu inmueble cumple con los requisitos o no.

¿Cómo sé si mi vivienda cumple con los requisitos?

Para saber si podemos aplicar a nuestro caso concreto el Código de Buenas Prácticas, además del resto de criterios personales, el inmueble deberá haber tenido un valor de adquisición de como máximo un 20{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} más de una cantidad señalada en la ley. Y aquí nos surge la primera pregunta: ¿Cómo obtenemos esa cantidad? Al no son comparables los precios de la vivienda de distintos años o zonas de España, la ley nos remite directamente a un valor medio conocido como Índice de Precios de la Vivienda que elabora el Ministerio de Fomento.

Dicho Índice de Precios de la Vivienda es un valor medio asignado a los inmuebles por las diferentes sociedades de tasación integradas en la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y en la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), segmentados por trimestres y provincias. Por tanto, al ser datos de sociedades de tasación nos encontramos nada más empezar con un inconveniente ya que, como es bien sabido, “el valor de tasación” muchas veces no coincide con el “valor real” del bien inmueble.

¿Qué debemos hacer entonces? Para conocer dicho índice deberemos consultar las tablas contenidas en la página del Ministerio de Fomento (http://www.fomento.gob.es/) para la vivienda libre, y consultar los datos de nuestra provincia y del trimestre de adquisición. Como la recopilación de datos se inició en el año 1995, para el caso que nuestra vivienda hubiese sido adquirida con anterioridad a ese año, será el índice de 1995 el que deberemos utilizar.

A modo de ejemplo, y para que te hagas una idea, el valor más alto en la provincia de Alicante lo encontramos en el cuarto trimestre del año 2007, con un valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de 117,7 euros, que podría ampliarse hasta un 20{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} como máximo. Con este dato no es difícil imaginar lo complicado que resultará poder cumplir con los requisitos establecidos, ya que la mayoría de las viviendas quedan fuera de un valor límite tan bajo.

¿Son suficientes estas medidas legales?

Todo esto deja claro por qué, a pesar de las modificaciones introducidas, varios colectivos señalan que el Código de Buenas Practicas tendrá una repercusión mínima, puesto que continúa excluyendo a la mayoría de afectados por las hipotecas, recalcando que la reforma parece haber sido un ejercicio más “estético” que una voluntad “real” de aumentar la protección de los deudores hipotecarios y de solucionar el problema de los desahucios.

Con todo, es importante estar al día de las novedades legales en materia de hipotecas. Y tener bien claro que, pese a no cumplir los diferentes requisitos para ser considerado “oficialmente” un deudor hipotecario vulnerable, no todo está perdido ni mucho menos. Como siempre insistimos desde ABFinancial, cada caso es un mundo y siempre existen opciones para poder luchar por unas condiciones más justas.