Qué implica la subrogación hipotecaria

¿Te has planteado subrogar tu hipoteca y cambiar de banco para mejorar tus condiciones? ¿Sabes qué implica realmente una subrogación hipotecaria y qué gastos tiene? En el post de hoy te lo explicamos y aclaramos tus posibles dudas sobre la subrogación de hipotecas.

Muchos de quienes contratamos una hipoteca hace años, hemos visto cómo las cláusulas que nos impuso nuestro banco y a las que tendremos que estar sujetos durante gran parte de nuestra vida no eran todo lo beneficiosas que parecían ser. Vaya chasco descubrir con el tiempo que nuestra hipoteca está referenciada al nada beneficioso IRPH en vez del Euribor, que la hipoteca multidivisa no era la panacea que se nos había prometido o que tenemos el diferencial más alto de todo nuestro grupo de amigos.

Para tratar de compensar el desconocimiento o dejadez que tuvimos a la hora de firmar nuestro préstamo hipotecario, llega un momento en que se nos plantea la duda de si existe la posibilidad de “cambiar” nuestra hipoteca de banco y así tratar de aprovecharnos de unas nuevas condiciones o de un producto financiero mucho más favorables a nuestros intereses.

Qué es una subrogación hipotecaria y para qué sirve

La posibilidad de poder ahorrar en la cuota mensual es el principal motivo para plantearse este cambio. Sin embargo, antes de dar cualquier paso en falso, conviene analizar bien la situación para valorar si realmente compensa realizar este cambio y acogerse a una subrogación hipotecaria.

Para empezar, el primer problema con el que nos encontraremos es que dicho cambio no suele ser nada fácil ni tampoco nada barato, siendo muchas las trabas y gastos que nos impondrá nuestro banco para “amarrarnos” como clientes, a nosotros y a nuestra deuda.

Lo primero y más importante es hacer números, ya que el cambio de banco supone siempre unos costes que deberemos abonar sin remedio.

Es cierto que hace unos años y en plena vorágine en la venta de viviendas auspiciada por la burbuja inmobiliaria, muchas entidades asimilaban hipotecas con beneficios, con lo que entraron en una batalla por suscribir el mayor número de préstamos posibles, llegando incluso a “robarse” clientes las unas a los otras. ¿Cómo lo hacían? Pues muy fácil, asumiendo los gastos de la subrogación hipotecaria.

Qué gastos implica subrogar una hipoteca

Hoy en día es prácticamente imposible encontrar un banco que te ofrezca dicha posibilidad, por lo que, sí o sí, tendremos que pagar de nuestro bolsillo determinados costes. Éste es un tema muy importante, puesto que de ello dependerá si la operación nos compensa económicamente, que es lo que importa.

Por ejemplo, siempre tendremos que asumir la tasación de la vivienda, la gestoría y los costes de la modificación registral. Estos tres conceptos pueden suponernos un gasto total de entre 400 y 800 euros.

A todo ello debemos añadir el punto que realmente encarece la subrogación hipotecaria, y es que muchos préstamos tienen incluida una penalización por la cancelación anticipada, debiendo analizar en nuestra escritura su existencia y el coste de ella en función de la cuantía que tengamos aún pendiente, los años de constitución o el importe de la misma.

Debemos igualmente saber que dicha comisión está limitada por la ley. En el caso de que la hipoteca se haya constituido a partir del 9 de diciembre de 2007 no te pueden cobrar más de 0,25 {3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} siempre que lleves más de 5 años en esa entidad, siendo como máximo del 0,50{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} en caso contrario.

Con todos estos datos deberemos hacer nuestros números y calcular si el ahorro mensual que obtendremos con la nueva hipoteca compensa el gasto que vamos a asumir.

La diferencia entre subrogación y novación

Igualmente, es importante distinguir la subrogación hipotecaria de la novación, que son términos que a veces se confunden.

Mediante la subrogación tratamos de cambiar condiciones de la hipoteca como el tipo de interés o la amortización. Por contra, si lo que queremos es por ejemplo cambiar o quitar algún titular será mejor acogerse a una novación con nuestro banco. Siguiendo el ejemplo, podríamos hablar de la pareja que compra una vivienda y tras separarse quiere que solo uno de ellos figure como titular de la hipoteca. De la novación hablaremos con más profundidad en un próximo artículo.

A modo de conclusión, decir que como siempre insistimos desde ABFinancial, lo primero de todo es conocer perfectamente el contenido de nuestra hipoteca y todas las condiciones a las que nos vemos sujetos. Una vez sepamos esto deberemos analizar a fondo las otras ofertas y hacer cuentas del ahorro que nos va a suponer y el tiempo que tardaremos en amortizar los gastos a los que nos vamos a ver obligados. Puede que la subrogación no siempre compense.