Tasación inmobiliaria: Todo lo que deberías saber

¿Por qué es necesaria una tasación inmobiliaria? ¿Quién puede realizar una tasación? ¿Se encarga el banco o me tengo que encargar yo? ¿Cuánto me puede costar? ¿Qué validez tiene en el tiempo? Es importante saber el porqué y el trasfondo de todos aquellos trámites relacionados con tu hipoteca. En el post de hoy te contamos todo lo que deberías saber sobre las tasaciones inmobiliarias para que puedas entender cómo funciona este trámite.

Pero empecemos por el principio: ¿Qué es exactamente una tasación inmobiliaria, en qué consiste y por qué es necesaria?

Qué es y por qué necesito una tasación inmobiliaria

La tasación inmobiliaria es la certificación oficial que determina el valor «real» de un inmueble y que, por regla general, se basa en el valor del mercado, tomando como referencia la oferta y la demanda existente en un determinado momento. Esto no afecta a las viviendas de protección oficial (VPO), que están sujetas a un valor máximo regulado por ley.

Es decir, una cosa es el valor de venta y otra el valor de tasación, que no se trata de un precio subjetivo impuesto por el vendedor de la vivienda sino de un precio “real”, a partir de distintos criterios de valoración y del valor del mercado en ese momento. Y eso es lo que necesita el banco, el valor real y no el de venta. En todo caso, cuanto más se aproxime el precio de tasación al precio de venta, más se reduce el margen que el comprador deberá aportar para cubrir el saldo total de la operación de la compraventa de la vivienda.

La tasación inmobiliaria es así un requisito imprescindible a la hora de comprar un inmueble para poder obtener un préstamo hipotecario, ya que el valor establecido en la tasación servirá de referencia para que la entidad bancaria determine cuánto dinero va a prestarnos.

Qué debes saber sobre la tasación inmobiliaria

En pleno boom inmobiliario, la banca financiaba tranquilamente el 100{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} del valor de la tasación y, en muchas ocasiones, incluso concedía préstamos hipotecarios por encima de ese porcentaje. Una situación que muchos hipotecados están pagando a día de hoy, ya que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la caída de precios han provocado que la venta de la vivienda no sea suficiente para cubrir la deuda. Actualmente, y a menos que la vivienda sea de su propiedad, los bancos no suelen prestar más del 80{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} del valor de la tasación.

Qué factores influyen en la tasación de una vivienda

A la hora de realizar una valoración del precio “real” de una vivienda influyen toda una serie de factores relacionados con la vivienda en cuestión y sus características que, en cualquier caso, estarán contextualizados con el valor del mercado inmobiliario en ese momento en concreto. Este valor del mercado puede cambiar notablemente según el momento y, para muestra, las convulsiones registradas a lo largo de estos últimos años tras el pinchazo de la burbuja.

Así pues, para realizar la tasación de la vivienda, el perito tendrá en cuenta factores como:

• La superficie de la vivienda: aquí influyen tanto la superficie real como construida de la vivienda como el número de dormitorios y baños, la distribución, etc.
• La antigüedad de la vivienda: por regla general, una vivienda nueva tendrá más valor que una finca más antigua.
• La conservación de la vivienda: se tendrá en cuanta el estado del inmueble, si está recién reformado o necesita reformas de cualquier tipo.
• Los materiales de construcción: se valorarán la calidad de los materiales empleados en la construcción y los acabados, así como si la vivienda está dotada de calefacción, aire acondicionado, etc.
• Las infraestructuras o servicios de la comunidad de propietarios: también se valorará si el edificio tiene ascensor, zonas comunes, jardines, parking y otras infraestructuras.
• La situación del inmueble y los servicios periféricos o equipamientos que existan en la zona: la ubicación del inmueble es otro factor determinante así como los equipamientos que existan en la misma zona (cercanía a parques, hospitales, centros comerciales, buena comunicación, etc.). Es decir, influye también todo el entorno.
• El movimiento de compraventa en la zona: la oferta y la demanda de viviendas en la misma zona es también un factor que influye en la tasación.

¿Quién puede realizar una tasación inmobiliaria?

La realización de una tasación inmobiliaria con la finalidad de conseguir un préstamo hipotecario está limitada a sociedades constituidas al efecto (sociedades de tasación inmobiliaria) y que deben estar homologadas y supervisadas por el Banco de España, ya que se trata de un trámite con efectos jurídicos.

Para que la tasación del inmueble sea válida debe ser necesariamente realizada por un perito (arquitecto o aparejador) independiente que, en cualquier caso, no realizará la valoración a título personal, sino que deberá estar adscrito a una sociedad de tasación autorizada que supervisará la valoración.

La validez de este certificado es de un total de 6 meses y, en función del valor asignado al inmueble en la tasación, el banco determinará cuánto dinero está dispuesto a prestarnos.

En el caso de que el banco finalmente no nos concediera la hipoteca, este certificado seguirá siendo válido a la hora de solicitar un préstamo hipotecario a otra entidad bancaria, siempre que las gestiones se realicen dentro de los seis meses de vigencia que tiene este documento. Es decir, no habrá que pagar nuevamente por una nueva tasación inmobiliaria.

¿Lo dejo todo en manos del banco o me encargo yo?

Como hemos comentado, la tasación inmobiliaria corre a cargo de una sociedad independiente y no de la entidad bancaria que va a conceder el préstamo. A partir de ahí, la sociedad de tasación puede ser escogida de mutuo acuerdo por la entidad y el cliente, si bien tradicionalmente lo cierto es que este trámite se ha solido delegar en el banco que, en la práctica, recurre a sociedades de tasación cercanas a la entidad y con las que suele colaborar.

Para garantizar una total transparencia, la recomendación es recurrir a tasadores realmente independientes ya que, en cualquier caso, quien pagará por la tasación será la persona que vaya a comprar la vivienda y solicitar el préstamo hipotecario, tanto si finalmente la entidad bancaria le concede la hipoteca como si no. Es un gasto en todo caso ineludible.

¿Cuánto me puede costar una tasación inmobiliaria?

El coste de una tasación inmobiliaria suele oscilar entre los 100 y los 400 euros. ¿Qué influye a la hora de tener que pagar más o menos? Pues dependerá de la vivienda en cuestión y de sus características: de la superficie del inmueble, de su situación, de la iluminación, de las infraestructuras o servicios que la rodean, etc. Todo influye y va sumando.

¿Tienes alguna duda más relacionada con las tasaciones inmobiliarias? Desde ABFinancial estaremos encantados de ayudarte con cualquier aclaración.