Hipotecas: La dación en pago
¿Te estás planteando que la mejor solución para tu caso es la dación en pago? Te ayudamos a averiguar si realmente es la opción que más te conviene en este momento.
Ante las graves dificultades que han tenido miles y miles de familias en España para poder pagar sus hipotecas y ante la oleada de desahucios, ejecuciones hipotecarias y dramas humanos, la dación en pago es un concepto que ha ido ganando cada vez más popularidad como alternativa para poder suavizar esta situación y, sobre todo, para no seguir teniendo que pagar al banco una vez entregada la vivienda.
Pero, ¿en qué consiste exactamente la dación en pago? ¿Es una posibilidad real en todos los casos? ¿Qué requisitos existen? ¿Todos los bancos ofrecen esta alternativa en caso de no poder seguir pagando las cuotas del préstamo hipotecario? ¿Es siempre la mejor solución?
Cómo podemos ayudarte desde ABFinancial
- Estudiamos tu caso de forma totalmente personalizada para poder determinar si la dación en pago es la mejor solución de acuerdo al contexto actual y tus circunstancias
- Analizamos otras posibles alternativas que te permitan obtener unas condiciones más ventajosas. La dación en pago no siempre es la mejor opción.
- En el caso de que la dación en pago sea efectivamente la solución más conveniente, negociamos con tu banco para que puedas contar con las mejores garantías
- En el caso de que lo necesites, negociamos la posibilidad de acceder a un alquiler social adaptado a tus necesidades después de entregar tu vivienda al banco
¿En qué consiste exactamente la dación en pago?
La dación en pago es una figura jurídica que consiste en entregar algo con el objetivo de cubrir una deuda que no se está en disposición de poder pagar.
En el marco del terreno hipotecario que nos ocupa, la dación en pago consiste en entregar la vivienda a la entidad que nos ha concedido el préstamo hipotecario para poder liberarnos totalmente de la deuda en caso de no poder pagar las cuotas pactadas y no conseguir llegar a otro tipo de acuerdo con el banco para poder reestructurar la hipoteca.
Ventajas de la dación en pago
La dación en pago ofrece una importante ventaja para el deudor frente a una ejecución hipotecaria y es la posibilidad de poder dar por cubierta íntegramente la deuda con la entrega de la vivienda. La fórmula de la dación en pago fue defendida a ultranza por las asociaciones y plataformas de afectados por los desahucios ante la oleada de ejecuciones hipotecarias y ante la situación de “indefensión” en que miles y miles de familias se fueron encontrando por tener que seguir pagando al banco además de haber perdido la vivienda.
Mediante la ejecución hipotecaria, la entidad inicia un procedimiento judicial al objeto de forzar la venta del inmueble hipotecado cuando el deudor ha acumulado varios meses consecutivos de impago. En este caso, la entidad no reclama judicialmente las cuotas que se han dejado de pagar sino la totalidad de la deuda.
La entidad adquiere la titularidad de la vivienda y procede a su subasta. Sin embargo, debido a la convulsión del mercado inmobiliario y a las grandes diferencias de tasación, lo habitual es que el precio alcanzado en subasta sea bastante inferior al importe del préstamo hipotecario, por lo que el deudor tiene la obligación de seguir pagando hasta cubrir la totalidad de la deuda además de haber perdido su casa.
En el caso de la dación en pago, la ventaja para el deudor es que puede liberarse totalmente de la deuda con la entrega de la vivienda. Pierde la casa, pero no tiene que seguir pagando. La dación en pago es, por tanto, una alternativa sustitutiva a la ejecución hipotecaria que ofrece una salida menos traumática para el deudor a la hora de poder seguir adelante sin cargas.
No puedo pagar mi hipoteca: ¿Puedo acogerme a la dación en pago?
La dación en pago es una posibilidad real, pero no es ni mucho menos una práctica generalizada, ya que no depende de la voluntad del deudor ni las entidades están obligadas por ley a ofrecer esta alternativa de forma generalizada.
La dación en pago es posible en caso de llegar a un acuerdo entre las dos partes (deudor y entidad) y habitualmente cuando se han explorado otras posibilidades y ha quedado patente la inviabilidad para que el deudor pueda satisfacer la deuda del préstamo hipotecario. Es decir, no por el mero hecho de no poder pagar la hipoteca, el banco está obligado a ofrecer al deudor directamente la posibilidad de acogerse a la dación en pago. Es más una cuestión de voluntad de ambas partes y derivada de las circunstancias particulares de cada caso.
El procedimiento habitual, antes de plantear la posibilidad de la dación en pago, es que se hable abiertamente con el banco de la imposibilidad de poder hacer frente a las cuotas para que la entidad pueda valorar la situación y plantear alguna solución temporal y medianamente satisfactoria para ambas partes, al objeto de que el deudor no tenga que perder automáticamente la casa y la entidad no vea aumentada su morosidad.
Esta solución temporal será más o menos viable en función de las posibilidades de pago del deudor y de las condiciones que el banco esté dispuesto a asumir. En el caso de no poder llegar a un acuerdo de estas características con el banco será el momento de plantear la posibilidad de la dación en pago de la vivienda como alternativa a la ejecución hipotecaria.
Existe también la posibilidad de, una vez realizada la dación en pago, poder negociar con el banco un alquiler para poder permanecer en la misma vivienda pese a haber perdido su titularidad a favor de la entidad bancaria y de forma que el proceso sea menos traumático.
¿La dación en pago es siempre la mejor solución?
Si bien la dación en pago está planteada como una alternativa más ventajosa para el deudor frente a la ejecución hipotecaria, no hay que perder de vista que no siempre es la mejor solución. ¿Por qué? Porque, al amparo de nuevos cambios normativos, se calcula que hasta un 40{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los préstamos hipotecarios pueden tener saldo positivo para el deudor. Es decir, que en caso de realizarse una ejecución hipotecaria, no solo no habrá que seguir pagando al banco sino que la propia entidad puede que tenga que pagar al titular del préstamo hipotecario.
En estos casos, obviamente la dación en pago no es la solución que mayores ventajas ofrece en cuanto a que supone entregar directamente la vivienda y dar por cubierta la deuda.
Requisitos para la dación en pago
Pese a que los bancos no están obligados por ley a ofrecer la posibilidad de la dación en pago de forma generalizada, el deudor que reúna una serie de requisitos personales estará amparado por unos mayores derechos a la hora de poder acogerse a esta fórmula alternativa a la ejecución hipotecaria. Así lo contemplan la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y el Código de Buenas Prácticas incluido en dicha ley y que el Gobierno español planteó a la banca para promover una mayor “sensibilización”, aunque su adhesión era y es de carácter voluntario.
Dichos requisitos amparan determinadas situaciones para poder acceder a la dación en pago y otro tipo de soluciones con mayores garantías en caso de no poder pagar la hipoteca.
Los principales requisitos para beneficiarse de esta mayor protección son los siguientes:
- Que la hipoteca recaiga sobre una vivienda cuyo precio de compraventa no exceda en ningún caso los 200.000 euros y siempre en función de la población del municipio.
- Cumplir los criterios estipulados para considerar que una persona se encuentra por su situación dentro del umbral de la exclusión.
- Que la hipoteca recaiga sobre la vivienda habitual (no una segunda residencia).
- Que la cuota de la hipoteca supere el 60{3b59ca797ca2d979371a9f97b180947edaf60ac1fff5c101f31a769b6bf68552} de los ingresos netos que perciba la unidad familiar (no solo el hipotecado sino el conjunto de los residentes en la vivienda).
- Que todos los integrantes de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas.
- Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que poder cubrir la deuda del préstamo hipotecario.
¿Todos los bancos ofrecen la dación en pago?
Cuando la crisis empezó a recrudecerse, las hipotecas se convirtieron en una auténtica asfixia para miles y miles de familias, este grave problema empezó a provocar auténticos dramas humanos, con voces y rostros más allá de números y expedientes, y la propia banca necesitó de ayuda pública para garantizar su viabilidad, el Gobierno de España desarrolló un Código de Buenas Prácticas para instar a las entidades bancarias a tratar este tipo de situaciones con una mayor “sensibilidad”. Dicho código era de adhesión voluntaria pero contemplaba una serie de requisitos al objeto de aumentar la protección de los deudores hipotecados.
A este código se adhirió la práctica totalidad de la banca española. Sin embargo, tal y como ya hemos comentado, la dación en pago no es precisamente una práctica generalizada sino que responde a la voluntad del propio banco y de la valoración de cada caso a nivel particular, obviamente con unas mayores garantías en el caso de cumplir con los requisitos descritos en el punto anterior y que igualmente están amparados por ley.
En todo caso, el banco está “obligado” a intentar dar una solución a estos casos que gozan de una mayor protección, pero no está obligado a aceptar necesariamente la dación en pago como punto de partida.
Es decir, que los bancos no ofrecen o dejan de ofrecer directamente la posibilidad de la dación en pago, sino que esta opción será más o menos viable según cada caso y según la viabilidad de otro tipo de soluciones.